В этой статье мы проанализируем нынешнее состояние рынка, рассмотрим причины и механизм изменения цен, а также сделаем некоторые прогнозы в этой сфере на будущее.
Итак, начнем с того что численность населения Великой Британии неустанно растет и по прогнозам достигнет 70 миллионов в 2027 году. Сразу даем подсказку инвесторам: люди нуждаются в жилье, а Британия, напомню, это остров, место для строительства ограничено. На лицо конкретное предложение и безустанно растущий спрос.
Тут вступает в силу главный и самый очевидный закон рыночной экономики. Вспоминаю первый курс финфака и пытаюсь сформулировать правильно: «Если Спрос превышает Предложение, то Цена растет». Проще: если покупателей станет больше чем продавцов, то что начнут делать продавцы? Правильно повышать цены. Это подсказка Номер Один.
Самое интересное: правило это уже работает и причем давно. За последние 50 лет, недвижимость в Англии растет в цене на 100% каждые 10 лет. Предлагаем таблицу средней цены на недвижимость за последних 11 лет:
2000 85.005£
2001 92.256£
2002 108.342£
2003 132.589£
2004 156.831£
2005 165.807£
2006 179.601£
2007 196.478£
2008 181.032£
2009 162.085£
2010 166.739£
2011 162.322£
Как видно с вышеприведенных цифр, тенденция не стабильна: не гарантирован рост на 10% каждый год, возможно и падение, но в результате за 10 лет средняя стоимость выросла вдвое. Это уже – 50 лет. Как говорят лидирующие эксперты по недвижимости, нет причин, чтобы тенденция изменялась.
Что же у нас происходит со строительством? Тут все тоже очень интересно, только наоборот! Количество новых домов снизилось до своего рекордного минимума, начиная с 1920 года. Спросите почему так? Да по той же простой причине! Тот же элементарный рыночный закон.
Как работает строительная отрасль в Британии? В связи с порой чересчур длинной бюрократической волокитой по получению разрешения на строительство, утверждение проекта, внесения изменений, в особо масштабных случаях с лондонскими небоскребами, – процесс затягивается на десятки лет. Строительные компании закупают землю впрок. Пока тянется процесс по одобрению первого проекта, компания выкупает участки земли под второй, третий, десятый и так далее, формируя тем самым так называемые «банки земли». И что произошло: в 2005-2007 годах, когда ничто не предвещало кризис, цены росли, как вы сами видите с таблицы, фирмы скупали землю в огромных количествах по само собой разумеется высокой цене. Таким образом началась цепная реакция: покупатель покупает землю по высокой цене и чтобы покрыть затраты и само собой заработать, поднимает цену на конечный продукт – дома и квартиры. Что в это время делают продавцы земли? Наблюдая за ростом цен на жилье они начали поднимать и без того высокую цену на землю, покупатели опять поднимают цену на квартиры дабы покрыть растущую цену на землю и так далее, пока не грянул кризис! Цены на жилье пошатнулись, а земля то куплена! Притом по завышенной цене! Строить на ней стало невыгодно и многие девелоперы предпочли «посидеть» на своих «земельных банках» до лучших времен, соответственно снизилось количество новостроек.
Вот вам и подсказка на лицо! Цены пока еще «оправляются» после кризиса, новые дома не спешат строить, ждут роста цен. Дождутся, построят новые дома с новыми ценами, и что вы думаете случится с ценами на старые дома по соседству? Они тоже вырастут!
Конечно же, картина получается более чем привлекательной для инвесторов и людей, у которых есть деньги. Что же будет с представителями среднего класса? По прогнозам все меньше и меньше их шансы на приобретение собственного жилья в складывающейся обстановке. По данным социальных наблюдений средний возраст покупателей жилья в кредит растет, молодые люди не могут позволить себе собрать необходимые средства для первого взноса, ведь им для этого требуется больше времени.
Вопрос, где они живут? В съемных домах и квартирах, и тенденция растет. А что случается, когда количество желающих снять жилье растет? Опять действует тот же закон! Растет арендная плата.
Еще одна подсказка инвесторам, мало того что ожидается стабильный рост капитала, стоимости самой квартиры, так еще и вырастет прибыль с аренды… По статистике, средняя аренда выросла в полтора раза в период с 1997 по 2007 год, и это еще не предел.
Итак, еще несколько статистических фактов и прогнозов, как говорится «на закуску»:
Средняя стоимость дома в Великобритании вырастет на 21,3% на протяжении следующих 5 лет.
Количество людей, проживающих в собственном жилье, снизится с 72,5% в 2001 до 63.8% в 2021 году.
В Лондоне к 2021 году большая часть населения будут проживать в съемном жилье, количество снизится с 51.6% до 44%.
Стоит задуматься, не так ли? Инвестиции в недвижимость Великобритании и без того считается одними из наиболее стабильных и надежных. А что будет если взять во внимание вышеперечисленные факты?
Кто первый?..
